Byggnadslån - allt du behöver veta om bygglån

Vad är ett byggnadslån?

Ett byggnadslån, även kallat byggnadskreditiv eller bygglån, är en tillfällig kredit som du använder under tiden du bygger nytt hus, renoverar eller bygger ut din bostad. Till skillnad från ett vanligt bolån får du inte hela summan på en gång. Istället fungerar lånet som en kredit där du tar ut pengar i takt med att bygget fortskrider.

Det smarta med upplägget är att du bara betalar ränta på den del av krediten du faktiskt har utnyttjat. Om ditt byggnadslån är på 2 000 000 kr men du bara har använt 500 000 kr, betalar du ränta på just den summan. När bygget sedan är klart omvandlas byggnadslånet till ett vanligt bolån med fast eller rörlig ränta.

Begreppet byggnadskreditiv och byggnadslån används ofta synonymt, men vissa banker skiljer på dem. I praktiken handlar det om samma typ av produkt: en tillfällig finansieringslösning för byggprojekt.

Ränta och kostnader

Byggnadslån ränta är en viktig faktor att räkna på. Räntan ligger oftast ett par procentenheter över den rörliga bolåneräntan. Hos Swedbank är listråntan 5,00 % (rörlig) för byggnadslånet. Nordea redovisar en effektiv ränta på omkring 6,91 % i sina räkneexempel.

Utöver räntan tillkommer uppläggningsavgifter och kreditavgifter:

Viktig detalj: räntan på byggnadslånet är avdragsgill, precis som för bolån. Du kan göra avdrag med 30 % av räntekostnaderna upp till 100 000 kr per person och år.

Krav och kontantinsats

För att bli beviljad ett byggnadslån behöver du uppfylla bankens krav på kreditvärdighet. Banken gör en UC-kontroll och bedömer din betalningsförmåga utifrån inkomst, befintliga skulder och den planerade bostadens värde.

Frågan om byggnadslån kontantinsats är central. Kontantinsatsen är minst 15 % av bostadens beräknade slutvärde. Bolånetaket innebär att banken max kan låna ut 85 % av fastighetens marknadsvärde. SEB rekommenderar 20 % i kontantinsats av produktionskostnaden.

Det är husets beräknade värde efter bygget eller renoveringen som avgör hur mycket du kan låna, inte bara din inkomst.

Så ansöker du om byggnadslån - steg för steg

Så fungerar lånet under byggtiden

Under hela byggtiden betalar du enbart ränta på det belopp du faktiskt har utnyttjat, så kallad dispositionsränta. Ingen amortering krävs under byggperioden. Byggnadslånet har en maximal löptid på omkring 24 månader, även om de flesta byggprojekt slutförs snabbare.

Banken håller koll på bygget under hela perioden. Vid varje uttag kontrollerar de att pengarna verkligen går till byggrelaterade kostnader. Banken kan också göra kontrollbesiktningar för att verifiera att bygget fortskrider enligt plan.

I vissa fall kan banken sätta upp så kallade spärrförbindelser. Det innebär att en del av byggnadskreditivet reserveras för betalning direkt till din entreprenör, som en garanti för att arbetet blir utfört.

När bygget är klart

Byggnadslånet löper tills bygget är färdigt och godkänt. Då händer följande:

Om slutvärderingen visar att bostaden är värd mer än väntat kan det ge dig bättre lånevillkor. Omvänt, om bygget blev dyrare eller värdet lägre, kan du behöva skjuta till mer eget kapital.

Har du redan ett befintligt bolån på fastigheten läggs det nya lånebeloppet vanligtvis till på det gamla bolånet.

Grönt byggnadslån

Flera banker erbjuder numera gröna byggnadslån med rabatterad ränta om du bygger energieffektivt. Hos SEB får du 0,10 procentenheters rabatt på bolåneräntan och 10 % rabatt på serviceavgiften om din nybyggnation har ett primärenergital på max 81 kWh/m².

Det lönar sig att kolla med din bank vilka gröna alternativ som finns. Kraven varierar, men handlar generellt om att byggnaden ska klara tuffare energikrav än vad Boverkets byggregler ställer.

Jämför byggnadslån mellan banker

Räntor, avgifter och villkor varierar mellan bankerna. Det lönar sig att jämföra erbjudanden från flera långivare innan du bestämmer dig. Titta inte bara på räntan utan även på uppläggningsavgifter, kreditavgifter och den effektiva räntan.

Svenska storbanker som erbjuder byggnadslån:

Byggnadslån hittar du i Financers sektion för bolån.

Räkneexempel: vad kostar ett byggnadslån?

En byggnadslån kalkyl hjälper dig uppskatta kostnaderna. Här är ett förenklat exempel på vad ett byggnadslån kan kosta under byggtiden:

Förutsättningar:

Kostnad under byggtiden:

Efter ränteavdrag (30 %) minskar den faktiska räntekostnaden till ca 35 000 kr. Totalkostnaden under byggtiden landar då runt 85 000 kr.