Amorteringskrav bolån 2026: reglerna efter nya lagen

Vad är amorteringskrav bolån?

Amorteringskrav bolån är reglerna som avgör hur mycket du minst måste betala av på ditt bolån varje år. Kravet styrs framför allt av belåningsgraden, alltså bolånet i förhållande till bostadens marknadsvärde.

Efter lagändringen den 1 april 2026 är huvudregeln enklare än tidigare. Har du bolån över 70 % av bostadens värde ska du amortera minst 2 % per år. Har du bolån över 50 % och upp till 70 % ska du amortera minst 1 % per år. Under 50 % finns inget tvingande lagkrav, men banken kan fortfarande vilja att du amorterar.

Det här är en wiki-sida om reglerna. Vill du jämföra räntor och långivare kan du gå vidare till vår sida för att jämföra bolån. Vill du förstå själva betalningen finns även vår guide om amortering.

Amorteringskrav bolån 2026 i tabell

Tabellen visar minimikraven i den nya lagen. Beloppen räknas på det högsta kreditbeloppet efter den senaste värderingen som banken får använda för amorteringsberäkningen.

Så räknar du ut ditt amorteringskrav

Börja med att räkna ut belåningsgraden. Formeln är bolån delat med bostadens värde. Om bostaden är värd 3 000 000 kr och bolånet är 2 400 000 kr blir belåningsgraden 80 %. Då hamnar lånet över 70 %-gränsen och minimikravet blir 2 % per år.

I exemplet betyder det 48 000 kr per år, eller 4 000 kr per månad. Det är pengar som minskar skulden, inte en räntekostnad. Din faktiska månadsbetalning består därför av både ränta och amortering.

Om bostaden i stället är värd 2 000 000 kr och bolånet är 1 200 000 kr blir belåningsgraden 60 %. Då är minimikravet 1 % per år, alltså 12 000 kr per år eller 1 000 kr per månad.

Så kan du själv kontrollera ungefär var du hamnar innan du pratar med banken.

Räkna i fyra steg

Vad ändrades i amorteringskravet 2026?

Den stora förändringen är att det skärpta amorteringskravet har tagits bort. Tidigare kunde du behöva amortera ytterligare 1 % om dina samlade bolån var större än 4,5 gånger bruttoårsinkomsten. Då kunde vissa hushåll behöva amortera upp till 3 % per år.

Från 1 april 2026 finns inte det extra inkomstbaserade kravet kvar. Reglerna om 1 % och 2 % utifrån belåningsgrad finns däremot kvar, men de ligger nu i en ny lag om begränsning av bostadskrediter i stället för i Finansinspektionens gamla föreskrifter.

Det här gör amorteringskravet lättare att räkna på, men det betyder inte att alla får lägre månadsbetalning. Om du redan har ett lån med högre amortering behöver banken normalt ändra villkoren för att du ska kunna amortera mindre.

Bolånetak, kontantinsats och tilläggslån

Bolånetaket påverkar hur högt du kan belåna bostaden från början. Från 1 april 2026 är taket 90 % vid köp av ny bostad. Det betyder i praktiken att du normalt behöver minst 10 % i egen insats. Läs mer i vår guide om kontantinsats.

För tilläggslån är gränsen lägre. Om du vill utöka ett befintligt bolån får belåningsgraden som huvudregel vara högst 80 % av bostadens marknadsvärde. Det gör skillnad om du vill låna på bostaden för renovering eller andra utgifter.

Högre bolånetak betyder inte lägre amorteringskrav. Tvärtom hamnar ett bostadsköp med 90 % belåning över 70 %-gränsen, vilket normalt ger minst 2 % amortering per år tills belåningsgraden kan räknas ned.

Amortering, ränta och månadskostnad

Amortering är inte samma sak som ränta. Räntan är kostnaden för lånet. Amorteringen är återbetalning av skulden. Båda påverkar kassaflödet varje månad, men bara räntan är en kostnad i egentlig mening.

När räntan är låg kan hög amortering kännas hanterbar. När räntan stiger blir kombinationen tyngre. Riksbankens styrränta låg på 1,75 % från den 24 juni 2026, men din bolåneränta sätts individuellt av banken och påverkas bland annat av belåningsgrad, bindningstid och kreditvärdighet. För grunderna kan du läsa vår sida om ränta på bolån.

Ränteavdraget gäller fortsatt för bolån med säkerhet när övriga krav är uppfyllda. Det minskar skatten, men det sänker inte amorteringen. Vill du förstå skattedelen finns vår guide om avdragsgilla räntor.

När kan du få undantag?

Banken kan ge tillfälligt undantag från amorteringskravet om det finns särskilda skäl. Det kan handla om en begränsad period där ekonomin påverkas av exempelvis sjukdom, arbetslöshet eller andra större livshändelser. Det är banken som bedömer ansökan.

För nyproducerade bostäder kan banken också medge amorteringsfrihet i högst fem år från tillträdet, om villkoren i lagen är uppfyllda. Det är en möjlighet, inte en rättighet.

Be om en tydlig amorteringsplan om du är osäker. Du har rätt att få information om vilka uppgifter banken använder för att beräkna amorteringskrav och belåningsgrad.

När passar extra amortering?

Att amortera mer än minimikravet kan vara klokt om du vill minska risken i hushållet, komma under 70 %- eller 50 %-gränsen snabbare eller skapa bättre förhandlingsläge inför nästa ränteförhandling. Det är särskilt relevant om du har hög belåningsgrad och små marginaler.

Det är inte alltid bäst att amortera allt extra direkt. Har du ingen buffert kan det vara bättre att först bygga upp kontanter för oväntade utgifter. Har du dyra blancolån eller kortkrediter bör de ofta prioriteras före extra bolåneamortering, eftersom effektiv ränta där normalt är högre.

Se amorteringen som en del av hela hushållsbudgeten. Ett bolån med låg risk på papperet kan ändå kännas tungt om månadskostnaden lämnar för lite kvar till renovering, försäkring, avgift och vanliga levnadskostnader.